住宅小区是城市中人们社会生活的重要平台，住宅小区和谐稳定关系人民群众安全感、幸福感、获得感。

近年来，随着城市化进程加快，伴之业主法律意识、维权意识持续增强，物业服务企业服务质量参差不齐，导致住宅小区业主之间、业主与物业服务企业之间的矛盾纠纷不断增加。妥善预防调处该类纠纷，是人民法院积极关注社会民生的切入点，也是助力基层社会治理的重要环节。为此，东莞市第三人民法院桥头人民法庭选取了近年来审理5起涉住宅小区纠纷典型普法案例予以发布，以期发挥司法审判价值引领作用，促推住宅小区权利义务主体间的良性互动，共同营造和谐人居环境。

肖某诉汪某相邻权纠纷案

——房屋漏水导致邻居墙壁受损的赔偿责任

一、基本案情

肖某系东莞市桥头镇某小区117号商铺业主，汪某系116号商铺业主，两间商铺的卫生间共用一面墙。因汪某对卫生间进行装修改造，抬高了卫生间地面，共用墙体防水不达标，导致117号商铺卫生间墙体出现大面积水印。双方经物业公司多次协调未果，肖某诉至东莞市第三人民法院，要求汪某对其116号商铺卫生间进行维修并赔偿肖某损失14000余元。汪某对渗水原因有异议，认为可能是后花园渗水。

二、处理结果

经法院深入调查并主持调解，肖某与汪某达成调解协议：汪某在2023年5月3日前完成对116号商铺的卫生间地面及墙体维修，并做好卫生间防水处理，维修标准按照《住宅室内防水工程技术规范》执行。如汪某未按期完成维修，肖某有权要求汪某赔偿租金及物业费损失（从逾期之日起按2860元/月计算至实际维修完成之日止）。

三、法官说法

《中华人民共和国民法典》第二百九十六条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。”如造成他人损害，需承担排除妨碍、赔偿损失等法律责任。相邻漏水除了造成他人损害，还可能引发邻里关系紧张，甚至导致整体居住环境恶化。建议业主合理使用房屋，依法行使权利，尽量避免造成相邻业主损害。发生漏水事故后，配合排查修复，降低损害后果，加强沟通协调，理性化解争议。

陈某诉王某饲养动物损害责任纠纷案

——宠物伤人，其所有权人应承担侵权责任

一、基本案情

王某系东莞市桥头镇某小区商铺的经营者，陈某是该小区住户。2023年4月，陈某经过王某的商铺时，被商铺内突然冲出的猫抓咬受伤，后前往医院治疗。事发后，经当地派出所调解，双方仍未能达成和解。陈某遂诉至东莞市第三人民法院，要求王某承担医疗费等各项损失共计9000多元。王某应诉后否认其饲养的猫抓伤陈某。

二、处理结果

法院审理认为，陈某提供的报警回执、病历记录、微信聊天记录等证据足以证明王某饲养的猫抓伤陈某的事实，因此王某应承担侵权责任，向陈某赔偿合理损失。经核算，陈某医疗费等各项损失共计3100多元，均应由王某承担。

三、法官说法

《中华人民共和国民法典》第一千二百四十五条规定：“饲养的动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担侵权责任；但是，能够证明损害是因被侵权人故意或者重大过失造成的，可以不承担或者减轻责任。”近年来，饲养动物致人损害的事件时有发生，引发社会关注。饲养动物有一定危险性，动物饲养人或管理人负有审慎管理被饲养动物的义务。对因自己饲养的宠物导致他人人身、财产损害的，应当遵循诚信原则，及时妥善解决问题，承担相应的责任。

林某诉某物管公司物业服务合同纠纷案

——物业公司出具安装电动汽车充电桩证明的义务

一、基本案情

林某系东莞市桥头镇某小区某房产的所有权人，同时向开发商购买了小区064号车位的使用权。某物管公司系该小区的物业服务企业。林某因购置了一辆电动汽车，欲在064号车位安装充电桩，根据供电公司的要求，需某物管公司出具同意安装的证明。某物管公司未出具相关证明，林某故诉至东莞市第三人民法院。

二、处理结果

法院审理认为，林某申请在其使用车位上安装电动汽车充电桩，按照供电公司的要求，需小区物业公司出具同意安装的相关证明。该证明的出具义务应为双方签订的《前期物业服务协议》第十四条第一款规定所涵盖，属于某物管公司的合同义务，其应当履行。案涉小区的车库中已有车位安装同类充电桩，并无合理理由排斥林某同样在其车位安装充电桩。综上，某物管公司应向林某出具安装电动汽车充电桩的证明。

三、法官说法

《中华人民共和国民法典》第九条规定：“民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。”大力发展电动汽车，对保障能源安全、促进节能减排、防治大气污染等具有积极意义，而充电设施建设，是电动汽车应用推广的重要举措。国家部委、广东省、东莞市发布的相关部门规章、行政规章等均要求物业服务企业在充电设施建设时发挥积极作用。物业服务企业应当积极响应国家节能减排举措，在业主申请充电设施建设时予以配合、提供便利。当然，物业服务企业出具同意安装的证明，仅是安装充电桩的一个环节。业主使用的车位是否具备安装充电桩的条件，是否会对用电安全、消防安全、人防效能等产生影响，还有赖于供电公司等相关部门依据现场勘查情况进行后续判断。

某物业公司诉陈某物业服务合同纠纷案

——物业服务具有整体性和公共性质，个别业主以服务瑕疵为由请求减交或免交物业服务费不予支持

一、基本案情

东莞某物业公司为东莞市桥头镇某小区提供物业服务，陈某系该小区别墅物业业主，每月应缴物业费900元。陈某自2022年3月开始未交物业费，某物业公司因此诉至东莞市第三人民法院，要求陈某支付拖欠的物业费。陈某认为，某物业公司未履行人车分流改造、监控设施维护等义务，服务质量不符合要求，其有权拒付物业服务费。

二、处理结果

法院审理认为，业主委员会与某物业公司签订的物业服务合同合法有效，对业主具有约束力。某物业公司已按相关规定在走维修流程，其提供的物业服务虽有不尽完善之处，但并非根本违约，个别业主以某物业公司不能令其满意、服务存在瑕疵为由请求酌情减交或免交物业服务费的，人民法院不予支持。陈某作为物业服务的接受者，应当向某物业公司支付物业费。东莞中院二审维持原判。

三、法官说法

物业管理是一种持续性的动态服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样。物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务性质，关系到小区内全体业主的切身利益。如少部分业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。如果物业服务企业确不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定等确定的义务，业主、业主委员会可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益，但不能以此为由拒绝交纳或减少交纳物业服务费。

李某诉某物业公司、某房地产公司生命权纠纷案

——开发商、物业公司对物业安全的法律义务

一、基本案情

某房地产公司、某物业公司分别是东莞某小区的房地产开发商、物业服务企业。李某为该小区租客。有一天，李某的孩子小李与家人乘坐电梯回家时率先出了电梯，家人没来得及出电梯，等家人再乘坐电梯回到所在楼层却未见小李。后经公安侦查，发现小李出电梯后从所在高层的电梯间窗户意外坠落身亡。李某以现场窗户及防护栏设置不符合《住宅设计规范》为由，诉至东莞市第三人民法院要求某房地产公司、某物业公司连带赔偿小李死亡的各项费用合计110多万元。某房地产公司认为小区窗户及防护栏设置符合《住宅设计规范》要求，无需承担赔偿责任。某物业公司主张其对事故发生不存在过错，是监护人怠于履行监护职责所致，应自行承担责任。

二、处理结果

法院审理认为，案涉窗户按照《住宅设计规范》应设置防护栏，有效保护高度应保证净高0.9米。而案涉窗户的可开启窗扇底部存在可踩踏横杠，形成了连续的可攀爬条件，防护栏有效高度从可踩踏横杠处起算仅为22cm，不符合《住宅设计规范》要求，存在安全隐患。某房地产公司应承担40%的赔偿责任。某物业公司作为该窗户的管理者，其未能及时发现安全隐患且未尽到提示义务，应对某房地产公司赔偿责任中承担10%的连带清偿责任。

三、法官说法

儿童从窗户不慎坠落的事故时有发生，房地产开发商在进行住宅窗台防护栏设计时，必须采用防止儿童攀登的构造，保证窗台防护栏有效防护高度符合标准，否则需对事故发生承担相应的赔偿责任。物业服务企业作为小区的管理者，也应加强公共场所的管理、巡查，及时发现并排除安全隐患，如存在管理过错需承担相应的赔偿责任。监护人尤其需要加强对儿童的看管意识，并在日常生活中加强对孩子的安全教育，谨防意外事故发生。